どうも、しけたむです！
この記事では
- 「リフォームとリノベーションの違いって何？」
- 「マンションをリフォームする時に注意することはありますか？」
とお悩みの皆様に向けて、
リフォームとリノベーションに関わる用語について画像で解説します。
リフォームとリノベーション
皆さんは自宅を「リフォーム」した経験はありますか？
「あるよ！」という方、では「リノベーション」をしたことはありますか？
リフォームとリノベーションは混同されやすい言葉で、その違いを正確に答えられる方は少ないのでは無いでしょうか。
どちらも外装や内装に手を加える点では同じですが、厳密にはその目的の部分で次のような違いがあります。
リフォームとは「老朽化した建物を建築当初の性能に戻すこと」を指していて、年月が経ってボロボロになったキッチンやトイレを交換する、汚れた壁紙やフローリングを張り替えるなどの小規模な工事はすべて「リフォーム」に分類されます。
出典：SCOMO
▲リフォームとは老朽化した建物や水まわり、汚れた壁・床などを新築当時の状態に戻すことを指す。
一方リノベーションは、修復だけでなく「室内の間取りや用途、機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりする」行為も含むため、より良く作り替えるという目的が含まれています。
工事の規模も、間取りの変更を伴うような大規模なものが多いです。
出典：SCOMO
▲リノベーションは、竣工当時よりもデザイン性や機能性を向上させて新たな価値を与え、住まいと暮らしのクオリティを上げることが目的なので大規模な工事になることが多い。
■リフォーム：老朽化した建物を建築当初の性能に戻すこと。
■リノベーション：室内の間取りや用途、機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたり、よりよく作り替えること。
改装と改修
出典：HOMES
「改装（かいそう）」と「改修（かいしゅう）」もまた、混同しやすい言葉です。
「改装」は「装いを改める」という言葉の通り、外観や内装などを新しく改める（新しく作り変える）ことを意味していて、「改修」は老朽化したものや壊れてしまった箇所を直すことを意味しています。
■改装：外装や内装などを新しく作り変えること。
■改修：不良・破損（欠損）・老朽化した箇所を直すこと。
大規模の修繕と大規模の模様替え
出典：Ateam
また、建築基準法上でのややこしい用語に「大規模の修繕」と「大規模の模様替え」というものがあります。
以下のようなものになりますが、それぞれ条件に該当する建築物は「建築確認（※）の申請」が必要です。
■大規模の修繕：建築物の主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根または階段）の1つ以上を、過半（1/2 超）にわたり、ほぼ同じ材料を用いて、同じ形状・同じ寸法でつくり替え、性能や品質を原状回復させる工事のこと。
■大規模の模様替え：建築物の主要構造部の1つ以上について、過半（1/2 超）にわたり、異なる仕様でつくり替え、性能や品質を向上・回復させる工事のこと。
※建築確認とは
建築物を建てる際、工事の前に建物の設計や敷地配置などの計画を建築主事（けんちくしゅじ：建築確認を行うため地方公共団体に設置される公務員）に提出し、「その計画が建築物の敷地・構造・建築設備に関する法令等に適合している」という確認を受けること。
建築主事に建築確認の申請を行うことを「建築確認申請」という。
建築確認に合格して「確認済証（かくにんずみしょう）」が交付されないと工事に着手することができない。
リフォームのきっかけ
鉄筋コンクリート造だろうが木造だろうが、どのような構造で建物を作って大切に住み続けても、時間と共に構造・内装・設備は老朽化、または破損などによって、完成当時の居住性能を保つことができなくなります。
また居住している人間も歳をとり、家族構成の変化やインテリアの趣味の変化、身体の衰えなどが生じます。
■住宅性能の維持：キッチンや洗面など住宅設備機器の交換、壁紙やフローリングの張り替えなど。
■快適性の向上：断熱性・遮音性・耐震性能を高める工事、バリアフリー化など。
■ライフスタイルの変化への対応：増築、減築、子供の成長に伴う間取り変更など。
リフォーム計画の注意点
改装・改修工事には模様替え程度の簡単なリフォーム工事から、建築躯体を残して全てを変更する大規模なリノベーション工事まであり、工事の内容と規模によって注意すべき点は大きく異なります。
例えば、軽微なリフォーム工事なら居住者はいつもとほとんど変わらない生活を送りながら工事を進めことができる場合もありますが、大規模なリノベーション工事になれば、居住者は工事が完了するまで一時的な仮の家である「仮住まい」を見つけて引っ越さなければなりません。
出典：仮住まい
▲通勤、通学などの条件から自宅の近場から仮住まいを探し始めるのが一般的。住んでいる家族の人数が多ければ多いほど条件に合った物件探しは難しくなる。
また、新築工事の計画に比べてリフォームやリノベーションの計画では、間取りやデザインの制約や不確定要素が多くなるので注意が必要です。
出典：マイベストプロ
▲建物の構造をバランスよく支えるため、建築物には取り除くことが出来ない柱や壁が存在する（上の平面図では赤い部分）。これらの情報が残っていない古い建物は、不確定要素も多いので注意が必要。
建物を支える構造部分さえ残っていれば内装は何度でも作り替えることができるため、構造部分の耐用年数が長ければ、ライフスタイルの変化や住宅設備の老朽化に応じたリフォームを行える期間が延びることになります。
それにより、住宅の建築費、水道・光熱費、メンテナンス費、解体までの生涯費用である『LCC（ライフサイクルコスト）』が抑えられるため、資金計画の面で考慮しておきたいところです。
出典：レスコハウス
▲生涯住宅に掛かる費用は建築費よりも目に見えないメンテナンスやエネルギーコストなどの方が大きい。断熱性能が高くて寿命の長い家は、ライフサイクルコストの見えにくい費用を小さくできる。
戸建て住宅のリフォーム
出典：プランドゥリフォーム
戸建て住宅のリフォームは、よっぽど築年数が古いとか、建設当時の図面が残っていないとか、建築地に建築基準法上の問題があるとかが無ければ、マンションなどに比べると比較的リフォームやリノベーションが自由に行えることが多いです。
しかし、増築や「用途変更（※）」が伴う場合には、建築基準法の規定により建築確認申請が必要な場合があります。
※用途（ようと）とは
建築物は、建築する際に「居住用」、「商業用」、「工場用」といった具合に、どのような目的で使用するかを決めて申請するが、これを建築基準法で「用途」と言う。
分譲マンションであれば「共同住宅」、居住用一軒家であれば「一戸建ての住宅」といった用途となる。
リフォーム時に建築確認申請が必要なケース
出典：確認申請ナビ
戸建て住宅に限らず、マンションやその他の建築物のリフォームの際には、軽微な変更（設備機器の変更や壁紙・フローリングの補修）の場合には建築確認申請が不要ですが、増築や用途変更が伴う場合には建築確認申請が必要になる場合があります。
その条件を確認しておきましょう。
①リノベーションの用途が「特殊建築物」に該当する場合
リフォームやリノベーション後の新しい建物の用途が『特殊建築物』に該当する場合は、用途変更の確認申請が必要になります。
建築基準法の『特殊建築物』には、以下のようなものがあります。
■『特殊建築物』の種類
- 劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場
- 病院、診療所（患者の収容施設があるもの）、ホテル、下宿、共同住宅、寄宿舎、児童福祉施設等（幼保連携型認定こども園を含む）
- 学校、体育館、博物館、美術館、図書館、ボーリング場、スキー場、スケート場、水泳場、スポーツの練習場
- 飲食店、物品販売業を営む店舗、百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、待合、料理店
- 倉庫
- 自動車車庫、自動車修理工場、映画スタジオ、テレビスタジオ
②「類似の用途」に該当しない場合
出典：楽天トラベル
特殊建築物への用途変更でも、変更前と変更後の建物用途が建築基準法にもとづく「類似用途」に該当する場合は建築確認申請が不要になります。
類似用途とは、劇場と演芸場、博物館と美術館のように似ている用途のことで、以下の表にある同じ番号同士が類似用途にあたります。
■建築確認申請が不要な『類似用途』
- 劇場、映画館、演芸場
- 公会堂、集会場
- 診療所（患者の収容施設があるもの）、児童福祉施設等（※1）
- ホテル、旅館
- 下宿、寄宿舎
- 博物館、美術館、図書館（※1）
- 体育館、ボーリング場、スケート場、水泳場、スキー場、ゴルフ練習場、バッティング練習場（※2）
- 百貨店、マーケット、物品販売業を営む店舗
- キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー（※3）
- 待合、料理店
- 映画スタジオ、テレビスタジオ
※1：第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域内にある場合を除く
※2：第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、工業専用地域内にある場合を除く
※3：準住居地域または近隣商業地域内にある場合を除く
例えば、上表の③にあたる「診療所」を「保育所（児童福祉施設等）」に転用する際は、類似用途とみなされ、建築確認申請が免除されます。
出典：確認申請ナビ
▲診療所から飲食店への用途変更は全く異なるものなので建築確認申請が必要だが、診療所から保育所への用途変更は類似の用途のため建築確認申請は不要となる。
③用途変更する部分の面積が200㎡を超える場合
リフォームやリノベーションによる用途変更を行う部分の面積が「200㎡」を超える場合も用途変更の確認申請が必要です。
出典：確認申請ナビ
注意が必要なのは、用途変更する部分の面積が200㎡未満であっても、同じ建物の中で過去に用途変更された部分がある場合は確認申請が必要になるケースがあるということです。
戸建て住宅だけでなく、区分所有のマンションや雑居ビルなどでも注意が必要です。
2019年6月26日に建築基準法の一部を改正する法律が施行され、建物の使用目的を変更する場合の用途変更の確認申請が、用途変更する部分の面積が200㎡未満の場合は手続きが不要になるよう規制緩和がなされた。
（それまでは100㎡未満だった）
規制緩和の背景には、近年全国的に問題になっている空き家対策や、小規模な建物でも用途変更しやすくすることによって、高齢者施設への活用を促進するためと言われている。
集合住宅のリフォーム
出典：リフォームガイド
マンションなどの集合住宅は一つの建物に複数の世帯が隣接して居住しているため、戸建て住宅に比べてリフォームの際の制約が多くあります。
その代表的な制約として、建物の管理規約や使用細則とともに挙げられるのが「区分所有（くぶんしょゆう）法」に基づく規制です。
区分所有法
区分所有法（くぶんしょゆうほう）とは集合住宅で生活をするときの基本的なルールとなる法律で、「建物区分所有法」、「マンション法」と呼ばれることもあります。
マンションのように一つの建物をいくつかの部分に分けて所有する（これを「区分所有」といいます）ときの建物の所有関係、管理の考え方やその方法などはもちろん、区分所有された建物のリノベーションや建替えを決めるときの手続きや方法についても定められています。
▲区分所有者は一棟の建物を区分して所有するため、必然的に建物およびその敷地等も共同して管理する必要があり、そのための機構や方法等について区分所有法によって規定されている。
区分所有法では、マンションなどの建物を
■専有部分（せんゆうぶぶん）
■共用部分（きょうようぶぶん）
■専用使用部分（せんようしようぶぶん）
の３つに分けて、リフォームの対象を「専有部分のみ」と規定しています。
■専有部分：各住戸の所有者が自由に取り扱える部分。住戸の天井・床・壁（コンクリート躯体部分を除く）、玄関扉の内側と錠、ガス・電気などの配管や配線で専有部分内にある枝管・枝線部分など。
■共用部分：各住戸の所有者全員の共用部分。コンクリート躯体部分、外廊下、エレベーター、駐車場、共用部分の配管やメーターなど。
■専用使用部分：共用部分のうち、各住戸の所有者が使用している部分。玄関扉の外側と本体、ポーチ、窓枠、窓ガラス、サッシ、バルコニーなど。
ナンタルカのまとめ
■リフォームとリノベーション
（１）（①）は「老朽化した建物を建築当初の性能に戻すこと」を指す言葉で、年月が経ってボロボロになったキッチンやトイレを交換する、汚れた壁紙やフローリングを張り替えるなどの小規模な工事はすべて（①）に分類される。（②）には修復だけでなく「室内の間取りや用途、機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりする」行為も含むため、より良く作り替えるという目的が含まれる。
（２）外観や内装などを新しく変えることを（①）、不良・欠損・老朽化した箇所を直すことは（②）という。
■リフォーム計画の注意点
建築物の構造体さえ残っていれば内部は何度でも作り替えることができるため、構造体の耐用年数が長ければライフスタイルの変化や住宅設備の老朽化に応じたリフォームを行える期間が延びることになる。それにより住宅の建設、維持管理、解体までの生涯費用である（①）が抑えられるため、資金計画の面で考慮しておきたいポイントとなる。
■戸建て住宅のリフォーム
ある建物の新築のときの使いみちを、別の使いみちに変えるための手続きのことを（①）と言う。（①）や（②）が伴うリフォームでは、建築基準法の規定により一定の制約が生じることがある。
■制約が多いマンションリフォーム
集合住宅で生活をするときの基本的なルールとなる法律のことを（①）といい、「マンション法」と呼ばれることもある。（①）では、マンションなどの建物を（②）、（③）、専用使用部分に分けて、リフォームの対象を（②）のみと規定している。
お疲れ様でした。
ここまで読んで頂きありがとうございます。
わからないことや分かりにくい箇所があれば、ぜひお問い合わせよりご連絡ください。
次回もお楽しみに！
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