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リフォームとリノベーションの違いとは?LCC、用途変更、区分所有法を画像で解説

リフォーム きっかけ

 

どうも、しけたむです!

この記事では

  • 「リフォームとリノベーションの違いって何?」
  • 「マンションをリフォームする時に注意することはありますか?」

とお悩みの皆様に向けて、

リフォームとリノベーションに関わる用語について画像で解説します。

 

ナンタルカ
ナンタルカ
リフォームとリノベーションに関わる用語には「LCC」とか「用途変更」とか「区分所有法」とか、ちょっと敬遠したくなる用語がいろいろ出てきますにゃ。でも分かりやすく説明するから頑張って覚えて欲しいですにゃあ〜

 

 

リフォームとリノベーション

リフォーム リノベーション

 

皆さんは自宅を「リフォーム」した経験はありますか?

「あるよ!」という方、では「リノベーション」をしたことはありますか?

 

ナンタルカ
ナンタルカ
あれ、リフォーム?リノベーション?そういえばどういう違いがあるのかにゃ?

 

リフォームとリノベーションは混同されやすい言葉で、その違いを正確に答えられる方は少ないのでは無いでしょうか。

どちらも外装や内装に手を加える点では同じですが、厳密にはその目的の部分で次のような違いがあります。

 

リフォームとは「老朽化した建物を建築当初の性能に戻すこと」を指していて、年月が経ってボロボロになったキッチンやトイレを交換する、汚れた壁紙やフローリングを張り替えるなどの小規模な工事はすべて「リフォーム」に分類されます。

リフォーム出典:SCOMO

▲リフォームとは老朽化した建物や水まわり、汚れた壁・床などを新築当時の状態に戻すことを指す。

 

一方リノベーションは、修復だけでなく「室内の間取りや用途、機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりする」行為も含むため、より良く作り替えるという目的が含まれています。

工事の規模も、間取りの変更を伴うような大規模なものが多いです。

リノベーション出典:SCOMO

▲リノベーションは、竣工当時よりもデザイン性や機能性を向上させて新たな価値を与え、住まいと暮らしのクオリティを上げることが目的なので大規模な工事になることが多い。

 

英語では、リフォームもリノベーションも「renovation」であり、「reform」は住宅の改修という意味では使われないので注意してください。

 

ナンタルカ
ナンタルカ
古くなった建物は解体して新築するよりも、構造躯体を残してリノベーションをした方が安く済むし、ゴミを増やさないので地球環境にもやさしいですにゃあ〜

 

改装と改修

改装 改修出典:HOMES

 

改装」と「改修」もまた、混同しやすい言葉です。

改装は「装いを改める」という言葉の通り、外観や内装などを新しく変えることを意味していて、改修は不良・欠損・老朽化した箇所を直すことです。

 

ナンタルカ
ナンタルカ
「改装」は、外装や内装が古くなくても行われますにゃ。だから店舗とかで雰囲気を変えて新装オープンする際に、改装が行われることが多いですにゃあ!

 

大規模の修繕と大規模の模様替え

大規模 修繕 模様替え出典:Ateam

 

また、建築基準法上でのややこしい用語に「大規模の修繕」と「大規模の模様替え」というものがあります。

以下のようなものになりますが、それぞれ条件に該当する建築物は「建築確認(※)の申請」が必要です。

・大規模の修繕建築物の主要構造部(壁・柱・床・梁・屋根または階段)の1つ以上を、過半(1/2 超)にわたり、ほぼ同じ材料を用いて、同じ形状・同じ寸法でつくり替え、性能や品質を原状回復させる工事のこと。

・大規模の模様替え建築物の主要構造部の1つ以上について、過半(1/2 超)にわたり、異なる仕様でつくり替え、性能や品質を向上・回復させる工事のこと。

 

※建築確認とは

建築物を建てる際、工事の前に建物の設計や敷地配置などの計画を建築主事(けんちくしゅじ:建築確認を行うため地方公共団体に設置される公務員)に提出し、「その計画が建築物の敷地・構造・建築設備に関する法令等に適合している」という確認を受けること。

建築主事に建築確認の申請を行うことを「建築確認申請」という。

建築確認に合格して「確認済証(かくにんずみしょう)」が交付されないと工事に着手することができない。

 

ナンタルカ
ナンタルカ
これらの工事のうち、階数が2階建以下延床面積が500㎡以下高さ13m以下の木造住宅では、建築確認の申請は不要となりますにゃ。だから該当するのは「大規模の」建築なんですにゃあ〜

 

リフォームのきっかけ

リフォーム きっかけ

 

鉄筋コンクリート造だろうが木造だろうが、どのような構造で建物を作って大切に住み続けても、時間と共に構造・内装・設備は老朽化、または破損などによって、完成当時の居住性能を保つことができなくなります。

また居住している人間も歳をとり、家族構成の変化やインテリアの趣味の変化、身体の衰えなどが生じます。

 

ナンタルカ
ナンタルカ
リフォームやリノベーションをしようと考えるきっかけは、それぞれですにゃ!主な要因とその工事例としては、次のようなものがありますにゃあ〜

 

  • 住宅性能の維持:キッチンや洗面など住宅設備機器の交換、壁紙やフローリングの張り替えなど。
  • 快適性の向上:断熱性・遮音性・耐震性能を高める工事、バリアフリー化など。
  • ライフスタイルの変化への対応:増築、減築、子供の成長に伴う間取り変更など。

 

リフォーム計画の注意点

リノベーション 注意

 

改装・改修工事には模様替え程度の簡単なリフォーム工事から、建築躯体を残して全てを変更する大規模なリノベーション工事まであり、工事の内容と規模によって注意すべき点は大きく異なります。

 

例えば、軽微なリフォーム工事なら居住者はいつもとほとんど変わらない生活を送りながら工事を進めことができる場合もありますが、大規模なリノベーション工事になれば、居住者は工事が完了するまで一時的な仮の家である「仮住まい」を見つけて引っ越さなければなりません。

仮住まい 物件図出典:仮住まい

▲通勤、通学などの条件から自宅の近場から仮住まいを探し始めるのが一般的。住んでいる家族の人数が多ければ多いほど条件に合った物件探しは難しくなる。

 

また、新築工事の計画に比べてリフォームやリノベーションの計画では、間取りやデザインの制約不確定要素が多くなるので注意が必要です。

 

ナンタルカ
ナンタルカ
これは、建物の構造には決して壊してはいけない「建物を支えている柱や壁」があるから、それを残しつつ間取りやプランを考える必要があるってことですにゃ!不確定要素とは、中古物件を購入して改装をする時などに、建物の図面が保管されずに紛失しているケースがあるから、壁の中や天井の中の構造がどのような作りになっているかが壊さないと分からないってこともあるんですにゃあ〜

耐力壁 構造柱出典:マイベストプロ

▲建物の構造をバランスよく支えるため、建築物には取り除くことが出来ない柱や壁が存在する(上の平面図では赤い部分)。これらの情報が残っていない古い建物は、不確定要素も多いので注意が必要。

 

建物を支える構造部分さえ残っていれば内装は何度でも作り替えることができるため、構造部分の耐用年数が長ければ、ライフスタイルの変化や住宅設備の老朽化に応じたリフォームを行える期間が延びることになります。

それにより、住宅の建築費、水道・光熱費、メンテナンス費、解体までの生涯費用である『LCC(ライフサイクルコスト)』が抑えられるため、資金計画の面で考慮しておきたいところです。

ライフサイクルコスト出典:レスコハウス

▲生涯住宅に掛かる費用は建築費よりも目に見えないメンテナンスやエネルギーコストなどの方が大きい。断熱性能が高くて寿命の長い家は、ライフサイクルコストの見えにくい費用を小さくできる。

 

ナンタルカ
ナンタルカ
一般的な建築物の構造の耐用年数の長さは「木造<軽量鉄骨造<重量鉄骨造<鉄筋コンクリート造」となりますにゃ!

 

戸建て住宅のリフォーム

戸建て リフォーム出典:プランドゥリフォーム

 

戸建て住宅のリフォームは、よっぽど築年数が古いとか、建設当時の図面が残っていないとか、建築地に建築基準法上の問題があるとかが無ければ、マンションなどに比べると比較的リフォームやリノベーションが自由に行えることが多いです。

しかし、増築や「用途変更(※)」が伴う場合には、建築基準法の規定により建築確認申請が必要な場合があります。

※用途(ようと)とは

建築物は、建築する際に「居住用」、「商業用」、「工場用」といった具合に、どのような目的で使用するかを決めて申請するが、これを建築基準法で「用途」と言う。

分譲マンションであれば「共同住宅」、居住用一軒家であれば「一戸建ての住宅」といった用途となる。

 

ナンタルカ
ナンタルカ
「自分の建物なんだから使い方は自由に決めさせてよ!」と思うかもしれませんが、みんなが自由な用途に変更し出したら、住宅街に工場やら映画館やら自動車修理工場やらが立ち並んで生活環境が悪化してしまうんですにゃ。これを防ぐために「建築基準法」で建物の用途を決めて、「都市計画法」という法律で、どの地域にどの用途の建物を建てられるかを定めた「用途地域」を決めているんですにゃあ〜

 

リフォーム時に建築確認申請が必要なケース

建築確認申請 増築 用途変更出典:確認申請ナビ

 

戸建て住宅に限らず、マンションやその他の建築物のリフォームの際には、軽微な変更(設備機器の変更や壁紙・フローリングの補修)の場合には建築確認申請が不要ですが、増築用途変更が伴う場合には建築確認申請が必要になる場合があります。

その条件を確認しておきましょう。

 

①リノベーションの用途が「特殊建築物」に該当する場合

店舗併設 特殊建築物出典:ISESAKI HOUSING PARK

 

リフォームやリノベーション後の新しい建物の用途が『特殊建築物』に該当する場合は、用途変更の確認申請が必要になります。

 

建築基準法の『特殊建築物』には、以下のようなものがあります。

  1. 劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場
  2. 病院、診療所(患者の収容施設があるもの)、ホテル、下宿、共同住宅、寄宿舎、児童福祉施設等(幼保連携型認定こども園を含む)
  3. 学校、体育館、博物館、美術館、図書館、ボーリング場、スキー場、スケート場、水泳場、スポーツの練習場
  4. 飲食店、物品販売業を営む店舗、百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、待合、料理店
  5. 倉庫
  6. 自動車車庫、自動車修理工場、映画スタジオ、テレビスタジオ

 

ナンタルカ
ナンタルカ
特殊建築物の中に「住宅」や「オフィス」は含まれていないから、住宅やオフィスへリフォームする場合は用途変更の建築確認申請は不要なんですにゃあ〜

 

②「類似の用途」に該当しない場合

民宿 類似の用途出典:楽天トラベル

 

特殊建築物への用途変更でも、変更前と変更後の建物用途が建築基準法にもとづく「類似用途」に該当する場合は建築確認申請が不要になります。

類似用途とは、劇場と演芸場、博物館と美術館のように似ている用途のことで、以下の表にある同じ番号同士が類似用途にあたります。

 

ナンタルカ
ナンタルカ
「ホテルから旅館」、「公会堂から集会場」のような似ている用途同士は、用途変更時の建築確認申請が不要なんですにゃあ〜

 

建築確認申請が不要な類似用途

  1. 劇場、映画館、演芸場
  2. 公会堂、集会場
  3. 診療所(患者の収容施設があるもの)、児童福祉施設等(※1)
  4. ホテル、旅館
  5. 下宿、寄宿舎
  6. 博物館、美術館、図書館(※1)
  7. 体育館、ボーリング場、スケート場、水泳場、スキー場、ゴルフ練習場、バッティング練習場(2)
  8. 百貨店、マーケット、物品販売業を営む店舗
  9. キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー(3)
  10. 待合、料理店
  11. 映画スタジオ、テレビスタジオ

※1:第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域内にある場合を除く
2:第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、工業専用地域内にある場合を除く
3:準住居地域または近隣商業地域内にある場合を除く

 

例えば、上表の③にあたる「診療所」を「保育所(児童福祉施設等)」に転用する際は、類似用途とみなされ、建築確認申請が免除されます。

類似用途出典:確認申請ナビ

▲診療所から飲食店への用途変更は全く異なるものなので建築確認申請が必要だが、診療所から保育所への用途変更は類似の用途のため建築確認申請は不要となる。

 

ナンタルカ
ナンタルカ
用途地域によっては建築確認申請が必要になる例外もありますにゃ!

 

③用途変更する部分の面積が200㎡を超える場合

 

リフォームやリノベーションによる用途変更を行う部分の面積が「200㎡」を超える場合も用途変更の確認申請が必要です。

用途変更 200㎡出典:確認申請ナビ

 

注意が必要なのは、用途変更する部分の面積が200㎡未満であっても、同じ建物の中で過去に用途変更された部分がある場合は確認申請が必要になるケースがあるということです。

戸建て住宅だけでなく、区分所有のマンションや雑居ビルなどでも注意が必要です。

2019年6月26日に建築基準法の一部を改正する法律が施行され、建物の使用目的を変更する場合の用途変更の確認申請が、用途変更する部分の面積が200㎡未満の場合は手続きが不要になるよう規制緩和がなされた。

(それまでは100㎡未満だった)

 

規制緩和の背景には、近年全国的に問題になっている空き家対策や、小規模な建物でも用途変更しやすくすることによって、高齢者施設への活用を促進するためと言われている。

 

ナンタルカ
ナンタルカ
建築基準法による制約については建築法規に関わるから、インテリアコーディネーターは基本的な知識を備える程度で大丈夫ですにゃ。実際に問題が起こった時は、建築士の助言を求めるようにしてくださいにゃあ〜

 

集合住宅のリフォーム

集合住宅 リフォーム出典:リフォームガイド

 

マンションなどの集合住宅は一つの建物に複数の世帯が隣接して居住しているため、戸建て住宅に比べてリフォームの際の制約が多くあります。

その代表的な制約として、建物の管理規約や使用細則とともに挙げられるのが「区分所有(くぶんしょゆう)法」に基づく規制です。

 

区分所有法

 

区分所有法(くぶんしょゆうほう)とは集合住宅で生活をするときの基本的なルールとなる法律で、「建物区分所有法」、「マンション法」と呼ばれることもあります。

 

マンションのように一つの建物をいくつかの部分に分けて所有する(これを「区分所有」といいます)ときの建物の所有関係、管理の考え方やその方法などはもちろん、区分所有された建物のリノベーションや建替えを決めるときの手続きや方法についても定められています。

区分所有法 出典:三井不動産レジデンシャルサービス

▲区分所有者は一棟の建物を区分して所有するため、必然的に建物およびその敷地等も共同して管理する必要があり、そのための機構や方法等について区分所有法によって規定されている。 

 

区分所有法では、マンションなどの建物を

・「専有部分(せんゆうぶぶん)

・「共用部分(きょうようぶぶん)

・「専用使用部分(せんようしようぶぶん)

に分けて、リフォームの対象を「専有部分のみ」と規定しています。

  • 専有部分:各住戸の所有者が自由に取り扱える部分。住戸の天井・床・壁(コンクリート躯体部分を除く)、玄関扉の内側と錠、ガス・電気などの配管や配線で専有部分内にある枝管・枝線部分など。

 

  • 共用部分:各住戸の所有者全員の共用部分。コンクリート躯体部分、外廊下、エレベーター、駐車場、共用部分の配管やメーターなど。

 

  • 専用使用部分:共用部分のうち、各住戸の所有者が使用している部分。玄関扉の外側と本体、ポーチ、窓枠、窓ガラス、サッシ、バルコニーなど。

 

専有部分、共有部分、専用使用部分出典:大規模修繕工事ガイドブック

 

ナンタルカ
ナンタルカ
リフォームで変更できるのは専有部分だけですにゃ!だからテレビを壁に掛けたりするためにコンクリート躯体に釘やボルトで穴を開けることは出来ないですにゃあ〜

 

ナンタルカのまとめ

ナンタルカのまとめ

 

ナンタルカ
ナンタルカ
今回の記事で絶対におさえておきたいポイントですにゃ!

 

まとめ小テスト

 

■リフォームとリノベーション

(1)(①)は「老朽化した建物を建築当初の性能に戻すこと」を指す言葉で、年月が経ってボロボロになったキッチンやトイレを交換する、汚れた壁紙やフローリングを張り替えるなどの小規模な工事はすべて(①)に分類される。(②)には修復だけでなく「室内の間取りや用途、機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりする」行為も含むため、より良く作り替えるという目的が含まれる。

回答を見る

①リフォーム ②リノベーション

 

(2)外観や内装などを新しく変えることを(①)、不良・欠損・老朽化した箇所を直すことは(②)という。

回答を見る
①改装 ②改修

 

リフォーム計画の注意点

建築物の構造体さえ残っていれば内部は何度でも作り替えることができるため、構造体の耐用年数が長ければライフスタイルの変化や住宅設備の老朽化に応じたリフォームを行える期間が延びることになる。それにより住宅の建設、維持管理、解体までの生涯費用である(①)が抑えられるため、資金計画の面で考慮しておきたいポイントとなる。

回答を見る
①LCC(ライフサイクルコスト)

 

戸建て住宅のリフォーム

ある建物の新築のときの使いみちを、別の使いみちに変えるための手続きのことを(①)と言う。(①)や(②)が伴うリフォームでは、建築基準法の規定により一定の制約が生じることがある。

回答を見る
①用途変更 ②増築

 

制約が多いマンションリフォーム

集合住宅で生活をするときの基本的なルールとなる法律のことを(①)といい、「マンション法」と呼ばれることもある。(①)では、マンションなどの建物を(②)、(③)、専用使用部分に分けて、リフォームの対象を(②)のみと規定している。

回答を見る
①区分所有法 ②専有部分 ③共用部分

 

お疲れ様でした。

ここまで読んで頂きありがとうございます。

わからないことや分かりにくい箇所があれば、ぜひお問い合わせよりご連絡ください。

 

次回もお楽しみに!

 

▼次回、エクステリア、玄関、階段のバリアフリー計画はこちら▼

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